• 房地产商住一体项目策划报告(ppt 共114页)
  • 作者:admin 发布时间:2020-06-20 06:20

  房地产商住一体项目唆使叙述(ppt 共114页)_考察/叙述_外格/模板_适用文档。做邦内最有增值力的房地产任事机构 2011-7-19 洋溢地产 湘阴荷泽园项目唆使提案 2011-7-19 长沙洋溢房地产营销唆使有限公司 二零逐一年七月 洋溢地产 写正在前面 谢谢开采商

  做邦内最有增值力的房地产任事机构 2011-7-19 洋溢地产 湘阴荷泽园项目唆使提案 2011-7-19 长沙洋溢房地产营销唆使有限公司 二零逐一年七月 洋溢地产 写正在前面 谢谢开采商为咱们供应本次琢磨与营销创作的机缘,这使咱们 能够尽或许好地显现地产行业中另一类生涯意境开采的价钱。 2011-7-19 初阶 湘阴荷泽园项目营销企划之旅 洋溢地产 2011-7-19 预则立 不预则废 洋溢地产 夸大政策琢磨,是项目运作及执行胜利之魂灵! 2011-7-19 咱们的忖量: 洋溢地产 题目一:市集奈何样? 题目二:产物仍然酿成,怎么对付己方的产物? 题目三:角逐白热化,用什么样的大旨观念来凸现项目? 题目四:营销上能否冲破湘阴市集边界,标新立异? 题目五:怎么完成最大效益? 2011-7-19 具体 布局 2011-7-19 目次 Part1 …………………………呈现这座都邑之美 Part2…………………………这座都邑的宏观市集PK及去化情景 Part3 …………………………咱们的角逐敌手奈何样 Part4…………………………项目认知与政策总纲 Part5…………………………客户琢磨与定位 Part6…………………………本项目发达定位政策和发起篇 Part7…………………………发售政策发起篇 Part8…………………………执行政策出现 Par9…………………… VI情景出现系统 Part 1 呈现这座都邑之美 2011-7-19 根基大概 1. 地舆身分 位于湖南东北部 毗连长沙 京珠高速旁 通江达海 “长沙后花圃” 2011-7-19 根基大概 2. 根基数据 总面积:1581.5 平方公里 下辖19个州里 户籍人丁73万人,外来人丁漠视不计 终年坐蓐总值 129.4亿元,同比增进 15.7% 2011-7-19 根基大概 3. 区域特质与文明展现 湘阴是名符原来的旅逛景点。 岳州青瓷是唐代六大青瓷名窑之一。 屈子故地,民俗憨实。重节日,爱喧嚷,有元宵舞龙、端午竞渡习气。 2011-7-19 根基大概 4. 交通近况—通江达海 北 2011-7-19 根基大概 5. 交通近况—通江达海 湘阴紧临省会长沙,居长沙、岳阳、益阳三市五县中央,区域身分长沙市 以北、正在省会“长沙市半小时经济圈”内,属“武汉三小时都邑圈”边界 内,沿湘江水道“通江达海”自古为湖湘内陆。 距长沙黄花邦际机场60分钟行程 隔断省会长沙仅30分钟行程。 距京广铁道复线线横贯东西,酿成七通八达交通汇集。 2011-7-19 都邑计划 都邑定位: 长株潭维系洞庭湖、通江达海的要紧节点,是以发达临港财富、 物流和滨湖歇闲旅逛为主的宜居都邑。 计划边界:都邑栖身用地共900公顷 。 都邑周围: 2015年:城镇人丁20万人,都邑征战用地20k㎡ 发达对象:对都邑实行合理的功效分区与计划征战,完成工业与室第 的合理分区,满意都邑发达须要。 2011-7-19 都邑计划 2. 都邑计划----湘阴县政事、经济、文明、科技中央 1.行政中央——以县政府为中央,沿新世纪大道两厢 2.文明中央——计划正在火车站南侧,维系贸易中央优良的开发景观征战县级文明中央 3.贸易中央——火车站广场沿湘阴大道一线,维系文明体育中央和行政中央区,组成 通盘湘阴的中央区 4.培育科研中央——计划正在工业园北侧(义士公园西侧)和火车站西侧征战湘阴县城 培育科研中央,打制湘阴集职业培育、成人培育、本质培育为合键造就人群的培育基地 和企业的科研孵化基地。 5.体育用地:县政府对面征战县城体育公园,维系培育科研用地和中小学计划体裁中央 6.医疗卫生方法:折柳正在城北区和城南区规一概处归纳病院,面积不小于5公顷。完美 旧城区的医疗方法 以新世纪大道为行政中央的他日计划对项目升值潜力及他日贸易发达具有不行预测 的利好效应。 各样中央的完美及旧城的改制将加快湘阴都邑化历程。 2011-7-19 真切功效分区,改 变栖身、工业交叉 漫衍近况,各栖身 片区酿成周围发达, 将有用改进湘阴生 活栖身境况,并扩 大本地楼盘的辐射 面。 2011-7-19 3. 都邑道网征战-----与长沙无缝对接 公道征战: 京珠西线:北接岳阳,南接长沙 平益高速:东接平江,西接益阳,领悟平汝、京珠、京珠西、长常四条高速公道 文樟大道:南接长沙书堂大道,向北跨穿东湖接虞公庙 芙蓉北道:北接文星镇,南接长沙 湘江大道(景象带):向南对接长沙湘江大道,前景向北与岳阳对接 ——优化后的湘阴交通,将有5个出口通往长沙,与长沙完成无缝对接。 铁道征战: 计划汨罗至溆浦的铁道从县城北部穿过,将已修成的至长沙市铜官轮回经济工业基地的 铁道延迟至樟树港 计划长沙至岳阳的城际轨道交通从县城沿芙蓉北道走向与长沙对接 2011-7-19 小结 从都邑总体计划角度,湘阴将会增强区域的空间结构优化,奠定长株潭“两 型社会”征战近期计划征战的中心地域的身分。 从计划片区功效发达角度,将有用完成资源优化和财富优化。 从都邑交通计划角度,道网征战的发达,将会改进湘阴的内部交通道网畅顺, 以及缩短与周边都邑隔断。但从贸易发达前景而言,城区之间的隔断缩短反 而更易培植消吃力外流的机缘,影响当地贸易的发达。 2011-7-19 Part 2 这座都邑宏观市集PK及去化情景剖释 2011-7-19 寰宇市集宏观剖释 房地产开采投资增进较速 1-5月份,寰宇房地产开采投资18737亿元,同比增进34.6%。此中, 室第投资13290亿元,增进37.8%。 1-5月份,寰宇房地产开采企业衡宇施工面积377516万平方米,同比 增进32.4%;衡宇新开工面积76118万平方米,增进23.8%;衡宇落成 面积21621万平方米,增进12.9%,此中,室第落成面积17238万平方 米,增进12.7%。 1-5月份,寰宇商品房发售面积32932万平方米,同比增进9.1%。此中, 室第发售面积增进8.5%,办公楼增进3.5%,贸易交易用房增进13.4%。 商品房发售额18620亿元,同比增进18.1%。此中,室第发售额增进 16.0%,办公楼和贸易交易用房折柳增进26.5%和31.6%。 1-5月份,房地产开采企业本年资金起源32340亿元,同比增进18.5%。 此中,邦内贷款5803亿元,增进4.6%;愚弄外资266亿元,绿城钱潮湾项目增进 57.3%;自筹资金12486亿元,增进30.9%;其他资金13785亿元,增 长14.6%。正在其他资金中,定金及预收款8259亿元,增进23.3%;个 人按揭贷款3443亿元,低落8%。 5月2份0,11全-7邦-19房地产开采景气指数为103.20。 三、湘阴县 6月商品房发售 截止于30号 今日成交 昨日成交 本月成交 上月成交 套数 4套 面积 493.35㎡ 6套 932.07㎡ 108套 207套 13065.34㎡ 25381.20㎡ 总价 1341018元 1322763元 35502656元 66391361元 2011年1-5月 湘阴县商品房来往统计 地域 湘阴县 2011-7-19 成交套数 成交面积 成交金额 1093 133829.74 337508078元 洋溢地产 四、湘阴县 2011年下半年供应量量化剖释 湘阴2011年下半年各楼盘供应量(套) 慎密今世 城, 273, 14% 滨湖豪庭, 146, 7% 湘江明珠, 242, 12% 香域花圃, 252, 13% 佳镜东湖, 300, 15% 盛世临门, 250, 13% 腾达府邸, 200, 10% 安邦华城, 334, 16% 佳镜东湖 盛世临门 腾达府邸 安邦华城 香域花圃 湘江明珠 滨湖豪庭 慎密今世城 2011-7-19 四、湘阴县 2011年下半年现实成交量与供应量量化剖释 成交量 时期 2011年1—5月 / 现实成交量 1093套 现实成交量预测 现实月均成交量 218.6套 现实月均成交量预测 2011年6—12月 1530.2套 218.6套 / 现实供应量预测 现实月均供应量预测 2011年6—12月 1997套 285.3套 结论 2011-7-19 2011年下半年6—12月现实供应量是1997套,而能够实 际去化的市集量是1530.2套,众出了466.8套,,众出率 为 30.5%,角逐相当激烈,去化难度将增大! 市集小结: 湘阴地舆身分出色、经济水准发达神速,住户消费水准较高,进货技能强; 都邑化历程加快,拉动住户的住房需求增添,房地产市集固然对比低级,可是近年初阶 进入发达的神速通道; 室第均值和成交量从来都够维系稳步增进,受计谋影响较少。长时期内,购房的刚性需求 占据豪爽比例; ■市集角逐加剧。去化难度对比大,同质化角逐日趋激烈,怎么营销革新及观念冲破,产物独树 一帜方能脱颖而出。 2011-7-19 Part 3 咱们的角逐敌手奈何样 2011-7-19 角逐楼盘剖释 2011-7-19 个案1——佳境东湖 开采商 总占地面积 户型边界 户型配比 区域地段 发售境况 户型特质 湘阴县广 厦房地产 开采有限 公司 96亩 小高层 + 众层 总开发 面积 容积率 面积范 围 10万众平米 2.0 户型115-135三房 少 片面100平两房 4栋高层 4 计划 栋小高层 +众层 前排6栋小洋房带 商 业门面 绿化率40% 湘阴县东 总套数 总1000套房源 一期 湖岸边 500套 众层价值2500 高层价值 3500 现已发售80% 客户起源:当地+外省 威尼斯开发品格 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 个案2——华顺.盛世名门 开采商 总占地面积 户型边界 户型配比 区域地段 发售境况 湘阴县华 顺房地产 开采有限 公司 7574.4平 方米 高层 总开发 面积 容积率 面积范 围 32380.05平方米 2.0 90-130两房 三房 1栋29层 、 计划 26层 、 25层 19层 超4星圭臬客店(包 含5层贸易) 绿化率35% 湘阴县江 总套数 300套 东道 价值不决 6月19号开盘 邀请闻名主理人仇晓 户型特质 阳光三房 精良两房 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 个案3——腾达府邸 开采商 总占地面积 户型边界 户型配比 区域地段 发售境况 户型特质 湘阴金鼎 房地产开 发有限公 司 高层 总包蕴22 栋 总开发 面积 容积率 面积范 围 计划 10万众平米 2.0 90-120两房 三房 122六房(买一层送 一层) 绿化率30% 旭东道与 冬茅道交 汇处 总套数 众层价值 3000 高层价值 3400 现第三期开盘 开发布局众样化 空间敷裕愚弄 消息真切 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 个案4——安邦华城 开采商 总占地面积 户型边界 户型配比 湖南安邦 房地产开 发司 160亩 高层 总13栋 总开发 面积 容积率 面积范 围 计划 21万众平米 2.2 34-135 一房 两房 三 房 绿化率35% 区域地段 发售境况 户型特质 湘阴县太 总套数 傅道 534(商52) 众层均价2440高层均价3080贸易均价13000 发售率70% 地中海品格产物安排众以适中面积为主,户 型周正适用,透风采光俱佳,引入了豪爽的 入户花圃和飘窗安排 2011-7-19 洋溢地产 2011-7-19 2011-7-19 个案5——香域花圃 开采商 总占地面积 户型边界 户型配比 湘阴文昌 房地产 11286平 米 高层 总6栋 总开发 面积 容积率 面积范 围 计划 31487平米 2.2 95.5-130.85 绿化率35% 区域地段 发售境况 文星镇江 东道电力 局东侧 总套数 目前发售率68% 252(商60) 户型特质 地段优越,产物安排合理。客户定位明显, 发售道具根基完满,操盘手段中规中矩。依 靠地段上风、大致量贸易的周围性、交通的 便捷,着重对周边个人策划户流传。起到一 定功用 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 个案6——湘江明珠 -----角逐楼盘之一 开采商 总占地面积 户型边界 湘阴福宸 房地产开 发 33062平 米 高层 总开发 面积 容积率 面积范 围 117935平米 3.18 110-150 户型配比 总11栋 计划 绿化率33% 区域地段 发售境况 冬茅道南 总套数 742 侧与修新 道交汇处 目前发售率70% 户型特质 该项目地段优良,紧靠湘江,接通便捷,周 围配套完美,住宅容积率小区绿化尚可。室第方面项目 情景立面艳丽,立题特出,集结了豪爽项目 上风卖点 2011-7-19 湘江明珠 角逐剖释 1期尾盘阶段,2期目前正在vip蓄客阶段 蓄客优惠:2期可争取2万优惠 角逐点:真正的临江房 园林计划较有新意 生涯配套打制较有特质 缺陷: 发售方面并不很优越 案场任事立场冷血 2011-7-19 2011-7-19 洋溢地产 个案7——芙蓉邦际 ----角逐楼盘之一 开采商 湘阴县顺 园房地产 开采有限 公司 总开发 面积 平方米 总占地面积 平方米 容积率 户型边界 小高层 面积范 98-144平 围 2/2到4/2 户型配比 5栋18层 1栋归纳 楼 计划 区域地段 湘阴县冬 总套数 套 茅道与芙 蓉北道交 界处 发售境况 均价3400. 户型特质 阳光三房 精良两房 芙蓉邦际 角逐剖释 目前正在vip蓄客阶段 2011-7-19 蓄客优惠:两万抵三万 角逐点:区位认知度较高 小区水景园林特质 合连生涯配套完满 缺陷: 项目价值过高 小结 湘阴客户合键起源于本地; 根基仍然酿成小高层、高层为主的开发品格; 合连物业配套上仍然向多数邑看齐; 湘阴自己临水的特质正在各楼盘均有展现; 各楼盘的单价相差并不大。价值上根基展现出坚挺也说明市集进货力正在对象阶 段不存正在大的题目。 ——以革新营销式子及现场任事发动项目与同类盘的差别化; ——以项目革新产物及品牌物管实行市集突围。(复式) 2011-7-19 Part 4 项目认知及政策总纲 2011-7-19 Part 4.1 项目认知 2011-7-19 项目情景 地块情景 身分:位于湘阴新世纪大道南侧 占地面积:51058.5平方米 开发面积:168124.5平方米 土地用处:城镇搀杂室第用地 容积率:3.04 开发基地面积:12196平方米 绿化率:36% 开发密度:23.9% 总户数:980 泊车位:571 地形:阻止则众边形 本案 2011-7-19 项目理会 上风 ●毗连新世纪大道、交通容易 ●湘江岸边,自然景观上风 ●城郊维系地带,必经之道,人流上风 ●四星客店入驻可擢升项目品德 劣势 ●项目具体产物结构与区域楼盘无差别化; ●都邑维系地带,短时期无法取得客户认同 ●项目边际大境况较差 ●区域内小贸易居众,层次不高; 机缘 恫吓 ●概括栖身观念能够让项目正在同类同区中独树 一帜; ●长沙的后花圃其潜力强盛; ●都邑计划利于项目悠久发达,可视为发售卖 点 2011-7-19 ●方才过去的第三次加息让购房者观看更深厚 ●市集角逐激烈,供大于求已非短时期堆积; ●正在悠久的地舆计划上,市民领悟不敷 项目角逐态势剖释---产物比照 产物比照—大户型产物备受迎接 项目名称 本案 湘江明珠 芙蓉邦际 佳境?东湖 香域花圃 产物类型 众层、小高层、高层 众层、小高层、高层 众层、小高层、高层 众层、小高层、高层、别墅 众层、小高层 产物比照 ——— 以小高、高层为主的大型社区,盘绕 园林、水景结构 以三房两厅户型为主,盘绕江景结构 以三房两厅户型为主 2011-7-19 据市调境况剖释,湘阴消费者找寻产物空间化与境况景观化。 革新产物配合新栖身观点以教导消费者的好奇与进货偏向。 项目角逐态势剖释----区位比照 新世纪大道旁,地标性开发 项目名称 本案 湘江明珠 芙蓉邦际 佳境?东湖 香域花圃 项目区位 位于新世纪大道旁 位于湘江大桥旁 位于芙蓉北道汽车站旁 位于旭东道上 位于电力局旁 区位态势 都邑维系口,他日都邑计划行政中央 都邑景致区,但具体沿江配套须要从新打制 都邑中央,车站旁,人流集结地 都邑主干道,人流旺区 城东片区,老室第区 本项目区位相对他日潜力强盛,是政府计划发达区域,也是他日开采集结区域。 项目周边无角逐敌手,市政工程,构造单元向该区集结。 2011-7-引19导项目情景定位为行政商务区的歇闲栖身气氛社区。 项目角逐态势剖释----品牌比照 市集美誉引颈栖身新气候 项目名称 本案 芙蓉邦际 湘江明珠 香域花圃 佳境?东湖 品牌着名度 跟着安设房的征战正在考察中,消费者对荷泽园评议较高 根基正在当地具有肯定的名气,非常是芙蓉邦际,案场任事 周详能降低项目肯定的撒播度 项目高端印象已正在本地深远人心 荷泽园创造品牌的同时,应当维系与拆迁户及本地合作部分的优良协作,以连续利 用市集美誉度降低品牌着名度。 2011-7通-19过流传深化荷泽园品牌认知度,吸引客户对栖身革新任事的承认。 项目角逐态势剖释----配套比照 “培育配套”上风突显项目气氛 项目名称 本案 佳境?东湖 配套 城合中学正在相近但无法酿成特质优 势,发起与知源协作,酿成项目教 育超前上风及品牌影响最大化。 贸易、金融、生涯 芙蓉邦际 贸易、文娱、歇闲 香域花圃 贸易 湘江明珠 贸易、景观街、歇闲 湘阴为类型三线都邑,高级次、大型配套相当缺乏。 项目自己计划出四星客店、贸易区、配套相对完美。 2011-7-1项9 目周边培育配套具有城合中学、本案计划出小儿园等,可深化执行。 项目角逐态势剖释----价值剖释 市集具体向好,中产置业定格突显地产公民情景 项目名称 本案 湘江明珠 佳境东湖 香域花圃 芙蓉邦际 发售均价 发起入市3000-3200元/平方米 一期尾盘小高均价3150元/平方米,二期蓄客阶段 小高均价3100元/平方米 众层均价2780元/平方米,小高均价3100元/平方米 一期蓄客阶段,估计均价3400元/平方米 同层次项目均出于尾盘阶段,根基售馨。 对他日价值估计均团结正在3200元/平方米驾御。 估计楼市正在通过对新计谋的消化后将维系安稳发达趋向,项目定位3000--3200元/ 2㎡011处-7于-1市9 场均价边界内。 小结 价值定位:均价3000--3200元/㎡; 市集突围:品牌、计划、培育配套、产物。 2011-7-19 洋溢地产 Part 5 Part 4.2 政策总纲 2011-7-19 洋溢地产 项目营销政策总纲:引颈全新的地标景观开发、身份价钱,竖立主题区的开发新标杆, 完成项目2011年年尾前第一批开盘热销70%的发售对象。 政策总纲 引颈价钱 制造价钱,外现溢价: 周围价钱 凸现周围价钱,竖立项目滋长性 景观价钱 盘绕项目酿成的景观理念 身份价钱 外现天性客户的区隔性 体验价钱 出现及上述价钱体验 2011-7-19 竖立标杆 渠道区隔,情景擢升: 有用渠道整合 将有用渠道全数整合,真切阶段 性执行的渠道特色并实行渠道铺 排 鲜活情景竖立 按照项目价钱和客户特色,确立 项目情景,跳出片区市集,竖立 项对象杆。 完成速消 紧凑推售,互动热销: 紧凑推售 将产物推售时期紧凑排布,完成 短时期的较大推售量 互动热销 通过项目分歧产物研判,将分歧 品类互动推售,完成发售发动, 推进项目具体推售! 洋溢地产 项目营销政策总纲:引颈全新的周围开发、身份价钱,竖立主题区的开发新标杆,实 现项目2011年年尾前第一批开盘热销70%的发售对象。 1 政策一:高举高打,竖立项目滋长价钱 2 政策二:环形扫射,伸张具体客户笼罩 3 政策三:标新立异,特质渠道传递情景 4 政策四:周至安放,夸大产物推售互动 5 政策五:铜墙铁壁,完结项目天性体验 2011-7-19 Part 5 客户琢磨及定位剖释 2011-7-19 2011-7-19 客户剖释思绪 湘阴常住人丁考察剖释 发掘中枢客户群 中枢客户群访讲调研 中枢客户群的购房需求特色 湘阴常住人丁考察剖释 区域抉择 按照2011年7月初湘阴市集问卷考察,针对进货室第的客户和准客户群体,筛选有用 样本500份客观、直接的反应了湘阴当地市集客户对室第产物的需求状况。 从事行业 从考察中呈现,购住客户以邦度构造文明培育(自营企业主)为众,其次开发业和制作业也 2占01有1-7一-1定9 比例。他们有肯定的经济能力和购房的根蒂。 进货宗旨(%) 剖释呈现:湘阴市集中,购房的合键宗旨正在自住,兼备肯定比例的投资出租。 自住与投资的剧烈需求,让湘阴的房地产市集又有更悠久的发达。 2011-7-19 年纪布局(%) 20-40岁成为购房人群的主力军,占到63 %。这片面为中青年,家庭布局特色为三 口之家。 学历水准(%) 这群人,他们大片面具有高中及其以上 的学历,受过高本质的文明培育。 2011-7-19 购房影响要素(%) 剖释中呈现:产物的价值、交通条款、区域的境况、物业、户型为合键推敲要素。 从而能够看出,目前湘阴市集的自住客户,对栖身的容易性和安闲性的央求较高。 2011-7-19 对面积的需求(%) 购房者大无数推敲100-140平米之间的产物,合计比例为77%,众抉择三房、四房。 跟着80后人群进入婚龄,以及新湘阴人群体的慢慢强盛,90平米驾御的小户型也霸占肯定比重。 2011-7-19 首付款起源(%) 付款式样的抉择(%) 32% 68% 按揭付款 一次性付款 从考察呈现,购房者关于付款式样的抉择上, 突出20%的人群能够一次性付出。 通过对个人购房者访讲,守旧的湘阴人偏向于一次性付款,但跟着新湘阴人数目越来越 众,抉择贷款付出的比例逐年上升并仍然成为近年的主流。 而关于贷款中的首付款起源来看,从银行贷款的人数将到达70%比例。 2011-7-19 购房者大无数推敲1他日都邑中央新世纪大道相近;城东动作都邑老室第区与滨湖区同样占据一 定的比例,解释湘阴人除了推敲区位外,还正在乎景观、境况等要素。 2011-7-19 剖释: 通过对样本的统计剖释: 都邑计划区域延续伸张,关于湘阴本地人而言,城西区等守旧生涯圈依然受到青睐; 目前,湘阴市集的主力购住客户为私企老板和公事员,年纪正在20-40岁之间,偏向三房、四房 等户型;而处于人生上升阶段的白领则众以中小户型为首选。总体市集的进货技能较强; 湘阴目前众以改进性栖身为主。 2011-7-19 访讲调研——中枢客户群 访讲时期 访讲地址 访讲数目 访客起源 受访年纪 家庭构成 家庭年收入 的士车上 1人 湘阴当地 30–45岁 3–4人 3–5万 农产物市 场 2011年7月 15日–16日 江东道 病院 8人 州里来湘阴为 主 30–40岁 3–4人 10人 湘阴当地为主 29–35岁 3–4人 10人 湘阴当地为主 30–40岁 3–4人 2–3万 1–3万 5万以上 车站 15人 湘阴治下州里 为主 30–40岁 3–6人 3–10万 2011-7-19 学校 15人 湘阴当地为主 30–45岁 3–6人 3--5万 中枢客户群需求特色---客户漫衍 城镇新移民成置业主力 ——正在湘阴置业最灵活的消费群体是高收入外出务工者 客户漫衍 专业职员语录 州里人无数正在村里买地自修房; 目前湘阴市集的成交众半来自治下州里, 当地很少炒楼的人,买房大片面是到 这些人无数都是外出务工或生意人,约略 湘阴做生意的老板 占到6成。当地人约略占4成; 正在湘阴时期长了,为了孩子上知识题 湘阴外出务工人回来置业,根基上属于 会推敲正在湘阴置业 30岁驾御或以上年纪,出去有肯定的年初, 更尊重合连配套及价值; 培育关于现正在的购房群是一个对比合切 的线 中枢客户群需求特色----置业宗旨 湘阴置业以自住为主 ——城镇新移民跟当地人一律以为置业最先要满意自住需求, 首付高,按揭期短能够臆度出投资性置业观点相对虚亏。 置业宗旨 从业职员语录 看到感到好的会买下来自住,按揭太 湘阴客户根基上以自住为主; 艰难,一次性付清对比容易; 湘阴客户都以自住为主,首付4成, 买房都是自住,资金周转没题目的时 按揭十年,但大片面都邑提前付清房 候就一次付清,或者首付众点,过段 款; 时期周转资金再付清房款; 利率破7,正在湘阴现正在越来越众的购 尽量首付众点,往后供屋轻松点。 房者抉择尽量的高首付或一次性付清。 2011-7-19 中枢客户群需求特色---楼盘音讯获知途径 口碑撒播是本地客户群体的音讯合键起源; 获知途径 从业职员 无数通过亲戚好友先容,口碑撒播影 好友先容,羊群效应,良众时刻会有 响下进货; 几个好友结伴沿道进货 不是太合切电视、户外等广告,要以 日常湘阴项目举止执行较少,且较为 现场看楼为主。要是看到楼盘绿化好,简单,促销也以优惠与打折的式样刺 最好有样板房; 激消费者 口碑撒播是本地客户群体的音讯合键起源; 合键通过现场样板房及园林景观领悟楼盘。 2011-7-19 中枢客户群需求特色---配套 央求不高 配套 从业职员 相近最好要有食肆,与好友相聚外 湘阴人较看重生涯配套 出用膳容易 正在售项目周边商铺众做小个人贸易 喜好闹中带静,不要太混淆 湘阴人会看重生涯培育配套,比如喜 喜好绿化众,较认同芙蓉邦际全水 欢有小儿园、近小学、银行等配套 景贯穿式结构,共享中央大园林风 喜好有会所,绿化肯定要众,进入楼 格 盘很正在乎安闲感 要有适合小孩和白叟文娱歇闲的设 有体育场所配套,起码有逛水池 施,譬如逛水池、羽毛球场、乒乓 球场、茶艺室之类的场面和儿童逛 玩方法 2011-7客-19户央求闹中带静,不行太混淆,对配套仍阻滞正在满意根基生涯需求上。 小结 ? 项目主力客户群:城镇新移民 ? 第一置业要素:区位-配套-户型 针对城镇新移民,营制特质社区文明、社区气氛; 针对专业市集、金融商贸区等客户事务、生涯集结区域实行大旨 举止执行、流传,配合点对点式发售任事,正在市集酿成平凡影响, 拉动发售。并发动当地人客户的合切; 2011-7-19 Part 6 本项目发达定位政策及发起篇 2011-7-19 “对栖身的需求:外现和身份相成亲的层次,擢升生涯质料” 枢纽词: 身份感:要是不是安设房,有须要把任何屋子 打变成“豪宅”,哪怕他们千差万别,哪怕是心 理的豪宅。 擢升:蜕变-改良-彻底改良-乃至推翻-欢喜。 2011-7-19 荷泽园应往哪里去? 平时项目 高端项目 2011-7-19 香域花圃 慎密今世城 安邦华城 荷泽园 佳境?东湖 荷泽园 湘江明珠 畴昔 现正在 特质项目 对荷泽园的开垦 ? 满意顾客的需求 — 不但是供应任事的功效,而是擢升任事的价钱 ? 与客户创造永远安稳的诚笃联系 – 消费者需求导向 – 栖身任事导向 – 开发和任事的升级更新 – 延续擢升任事的价钱 ? 正在开采征战、收拾、发售和执行任事等众个主意上完成协调 2011-7-19 区域市集 需求 2011-7-19 众众 正室 化套 高速发达 湘江明珠 芙蓉邦际 角逐和怒放对消费者意味着什么? 更众开采项目可供抉择 尤其众样化的产物和任事 更众的价值和再生动付款布局 更低的购房本钱 更好的任事品德 更夺目的顾客、更高的任事祈望、因此也惟有豪宅才是他们线 咱们生气提起荷泽园,最先会思到…… 特质室第 高端气质 景观不错 室第 地标开发 就正在中学相近 配套好 任事完备 荷泽园 都邑中央区 LOGO非常 够层次 2011-7-19 生涯必要,不 可欠缺 牢靠 思速点回家 能够睹到己方思睹的人 项目定位: 荷泽园------- 中央100 ?都邑景观豪宅 点出项目与生俱来的区位上风及开发特质, 正在潜认识里擢升消费者对项宗旨价钱认知。 着眼于项目本身的景观上风及计划高度,传递豪宅属性,以显着的产物 观念霸占市集空间。 2011-7-19 凭什么让消费者买单? 左右开弓、驾御出击 中央 100 荷泽园,属于心里的显贵 2011-7-19 产物上感性诉求,力图 将项宗旨特质与消费者 的好奇心维系起来,挑 动着他的心弦,使其欲 罢不行。 都邑景 观豪宅 让消费者“买单” 观念上感性诉求,力图将项 宗旨属性与消费者购房盼望 维系起来,众种上风归纳诉求 Part 7 营销政策发起篇 2011-7-19 发售政策 首期货量统计 类型 周围 总单元数 层数 可售面积 营销对象 阶段安放 开卖式样 室第 贸易 合计可售面积 预期均价 3栋 2号楼 17F 3号楼 32F 9号楼 11F 底层商铺 室第3200元/㎡(贸易暂大概) 2011-7-19 发售政策 首期货量统计 营销目标 营销对象 阶段安放 首期发售目 标 执行对象 室第发售套数达8成, 成交均价冲破3200元/平方米 开卖式样 2011-7-19 功效荷泽园湘阴市集主流发达商品牌情景 企业品牌 竖立荷泽园项宗旨区域标杆情景 发售政策 首期货量统计 五大阶段 , 两大热潮,奠定项目胜局 营销对象 发售事务 收筹 初度公然采售 强销期 一期尾盘 阶段安放 9月初 情景导入期 10月 蓄客期 12月 热销期 1-6月 12月 二次强推期 加推擢升期 开卖式样 工程配合 售楼部怒放 样板间园林演示区怒放 10月1日 11月1日 备注:全体开盘时期按照工程进度及市集境况另议。 2011-7-19 发售政策 首期货量统计 引爆式发售,制作全城热话 营销对象 阶段安放 开卖式样 集结式开卖,虽能惹起合切,培植楼盘气焰及羊群效应,但从 考察所得,湘阴人因为事务较劳苦,并且发售习气令他们不肯 意到场过众繁复的顺序及轮侯,乃至会是以而放弃进货。 故本项目开卖式样发起与开盘举止一 同实行,让到场者正在愉快之余到场选 房,奥妙渗出开卖,人人共聚,达至 制势结果。 2011-7-19 营销节拍调整 总体规则:分期开采、分批推售,集结爆盘 9月 10月 11月 12月 现象演示区安排 产物的安排 开工征战 售楼部亮相 一期一批次发售(众批次发售,不饱和供应) 率先打制情 景演示区, 和卖场内部 境况 增强工地管 理纪律和工 地现场境况 高调亮相, 大家流传, 急迅擢升知 名度 不饱和供应, 阶段蓄客、 阶段推盘 制作房源紧 缺气氛,工 程配合和洽 201按1-7目-19前市集发售去化速率,维系项目周围估计一期发售周期12-18个月 项目分期开采示妄图 一期:2.3.9栋 三期 一期 二期 2011-7-19 营销命题 两大中枢营销命题 城北新区,客户自然到访率低,成车行主干 1 道,怎么有用吸引客户到访 怎么包装,保证项目品德,完成客户价钱认 2 可,并下单进货 中枢 2011-7-19 怎么运作,完毕项目价钱和利润双重对象? 营销革新命题 两大冲破口 营销外展:铺设各州里促销手腕,将对象客 1 源伸张至湘阴县各个州里 投资客对接:有用愚弄本司上海及江浙一带 2 的投资客源,实行有用对接,并转化为本项 宗旨有利去化渠道 中枢 2011-7-19 怎么营销革新,完毕项目神速去化的中远期对象? Part 8 执行政策出现 2011-7-19 一、执行总控政策 项目命题三大执行战斗推导—— 发售目 标完毕! 众主意营销聚客+体 验出现=口碑效应 节点集结执行+ 客户举止构制= 发售蓄客对象 众层战 撒播战 执行总控政策 2011-7-19 卖场包装+体验演示+ 项目出现+现场统制+ 发售政策+客户任事= 客户品德认同 现场战 二、具体执行政策框架 荷泽园 项目定位: 中央100·都邑景观豪宅区 央区领峰 景观豪宅 项目定位支持: 产物因素 境况配套 社区文明 物业质素 物业收拾 2011-7-19 我的豪宅 我的家 执行大旨 典藏,都邑中央生涯 -----2011银丰地产都邑豪宅力作 阐释:推敲到广揭发布的特质,流传语应简便、大气、直白,该流传语转达了项目区位、开发 品格、地舆上风、情景层次四方面实质,与平面广告较为务虚的功用酿成互补。 2011-7-19 三大战斗——现场战 政策系统 景观体验演示区打制 现场政策解构 项目品德出现系统 卖场包装系统 2011-7-19 道道指引指示系统 兵书解构 入口演示景观及卖场示 范景观外现显现 欧式园林和欧式开发 特质出现、文明图 片、雕镂、壁画展 示 雅致文明气味卖场安排和 装修 进入项目新世纪大道道 及曙光道的项目指引, 衬托项目气氛,指引 客户到访 三大战斗——撒播战 战斗计划 节点媒体轰炸,短期热门和振动效应制作 执行渠道 现场、户外 精品海报、dm 楼体、围墙、道旗 吸引客户合切、音讯传递 项目先容及举止邀约 项目导视、途经客群吸引 执行客户诉求 都邑发达、生态栖身境况、项目生涯品德、往来邻人圈层 2011-7-19 三大战斗——圈层战 战斗计划 兵书组合 延续通过事务及举止,吸聚对象众层客户,使项目成为对象客户往往 映现的场面,完结项目口碑效应的制作 以项目vip外面,吸纳会员,实行圈层客户; 以举止式样聚客,转达项目音讯,住宅项目信息公示制作项目讯息和事务; 抽奖举止 烟火晚会 2011-7-19 三大战斗——施行 户外先行—— 蓄水期导旗、户外广告牌笼罩项目周边以及合键项目到访干道; 推介抓客—— 愚弄DM、户外,张开对各式对象客户鸠合地的执行,如酒吧、客店、高级餐吧定位发放, 到肯定水准,集结实行推介会,完结对客户前期蓄水蕴蓄堆积; 资源营销—— 愚弄资源整合(如:高端客店)等客户资源发掘; 2011-7-19 三大战斗——施行 媒体集结—— 正在项目靠近卖场亮相、开盘等要紧节点,集结广告及电视广告等广告渠道集结正在制势; 现场炫目—— 工地现场围墙包装、售楼部包装中心打制,与入口景观走廊遥思照应,构修人文气味; 举止制势—— 按期对客户实行数目,张开各式举止,鸠合人气和蕴蓄堆积客户,保证项目赓续曝光率和客户合 注度。 2011-7-19 一期执行三部曲 2011-7-19 入市阶段[推翻系列] 入市阶段 情景阶段[中央100·都邑景观豪宅系列 “中央100”价钱执行 典藏都邑中央生涯 典藏都邑中复活活大旨系列 -- -都邑景观豪宅开盘 让消费者“目下一亮” 让消费者“移步” 让消费者“买单” 2011-7-19 Part 9 VI情景出现系统 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 2011-7-19 售楼部外场立面品格 2011-7-19 售楼部内场铺排品格 解散语 上兵伐谋,精粹营销的背后是项目计划和产物安排的根蒂支持,由此正在深度市 场、角逐、客户研判之上提出本案的前期定位发起,以期完结本案与市集和客 户实际对接。 2011-7-19 THE END 2011-7-19 再次谢谢 本案实质为项宗旨操作思绪(市集调研 叙述、项目定位、产物计划,及营销施行方 略),各分项全体执行政策将正在项目操作期 间,并维系事务现实境况,慢慢以专案的形 式提出。 确信正在两边的协同勤奋下,本项目将会 博得完善胜利! THANKS 以上发起妥否请公司率领指引! 上海洋溢地产·政策中央 二零逐一年七月

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